Ruolo e responsabilità dell’amministratore
	Articolo per Il Sole 24 ore
Condominio - parti comuni La scelta di fare o non fare lavori in condominio non è sempre libera. Possono essere necessarie opere straordinarie urgenti, per evitare pericoli immediati di crollo o di gravi danni anche a un solo condomino (ad esempio per un appartamento allagato da una tubazione che perde). L'amministratore deve intervenire immediatamente, consultandosi magari con i consiglieri del condominio; in ogni caso dovrà agire anche senza l'assenso dell'assemblea, pena responsabilità a volte anche penali (incidenti che causano lesioni). Alla prima assemblea utile, poi, dovrà giustificare il suo operato e le spese sopportate, chiedendone la ratifica e correndo il rischio di vedersela rifiutare e di andare in causa con i suoi amministrati. Ciò rende difficile la vita al professionista, ma garantisce anche da decisioni troppo disinvolte prese in prima persona. Conservazione parti comuni.Ci sono poi opere – più o meno urgenti – di semplice conservazione della cosa comune, come la sostituzione di tegole rotte. Anch'esse dipendono dall'azione diretta dell'amministratore, che ha l'obbligo della tutela e della conservazione delle parti comuni. Non prevedono però un assenso assembleare specifico: vanno dettagliate nel rendiconto consuntivo e approvate insieme ad esso. I lavori di manutenzione straordinaria, pur non essendo urgenti, vanno comunque fatti, pena il deterioramento della parti comuni e private e la perdita di valore. L'amministratore è tenuto a suggerirli all'assemblea, senza sostituirsi alla volontà dei condomini. Se la maggioranza li rifiuta, se le assemblee sono deserte o se i presenti, pur d'accordo, non riescono a racimolare i millesimi necessari per la delibera (almeno la metà dei totali), anche un solo condomino può rivolgersi all'autorità giudiziaria perché eserciti un potere sostitutivo (e il tribunale in composizione collegiale può emettere un apposito decreto camerale). Obblighi di legge. Infine ci sono le opere obbligatorie per legge. Molte riguardano gli impianti e le norme relative di sicurezza e risparmio energetico (per esempio la sostituzione della caldaia troppo vecchia). L'amministratore ha il compito di portare il problema in assemblea, convocandone una straordinaria, se è il caso. Non può nascondersi dietro la mancata approvazione assembleare: resta corresponsabile civilmente e penalmente, a meno che non dia le dimissioni. Quindi i casi sono due. Se la mancata approvazione della delibera dipende dall'impossibilità materiale di raggiungere le maggioranze di legge, in casi estremi si potrebbe decidere di assumerla comunque: se entro 30 giorni da quando tutti ne hanno avuto conoscenza la decisione non è impugnata in tribunale, essa diviene valida. Se invece la maggioranza è contraria, il condomino che vorrebbe vedere i lavori eseguiti ha tre strade da percorrere, anche insieme. La prima è chiedere il decreto camerale dal tribunale in composizione collegiale. La seconda è preannunciare – e, se è il caso, promuovere – una causa civile, chiedendo al condominio il risarcimento del danno. La terza è la segnalazione alle autorità delegate al rispetto dell'obbligo: vigili del fuoco, Agenzia regionale per l'ambiente, Asl, Comune o Provincia, a seconda di chi deve eseguire i controlli.