Anticipazioni sulle nuove Norme del Codice Civile per il condominio
Le norme del Codice Civile per il condominio sono datate 1942. Fino ad oggi il Parlamento non ha mai deliberatoed è stata la giurisprudenza, con peripezie varie,a tentare di adattarle al mondo moderno. Per la prima volta questi progetti di legge sono stati riuniti in un testo unico che la maggioranza sta tentando di portare al varo e che ha ricevuto giovedì scorso il primo via libera dalla Commissione giustizia del Senato. Il testo del disegno di legge non si limita a consolidare in norme le conclusioni più recenti della Cassazione, ma ha l’ambizione ci creare qualcosa di totalmente nuovo.
Le opere volte alla sicurezza degli impianti, alla eliminazione delle barriere architettoniche, all'installazione di antenne satellitari, alla creazione di nuovi parcheggi ai sensi della legge Tognoli, alla contabilizzazione dell'impianto calore (impianti centralizzati ma con regolazione autonomia della temperatura) vanno votate con la maggioranza dei partecipanti all'assemblea che possiedano la metà delle quote.
Assemblea
La riforma del condominio prevede che le decisioni prese in assemblee irregolarmente costituite siano annullabili entro 30 giorni, e non più nulle.
Ricordiamo che le decisioni nulle è come se non fossero mai state prese e sono perciò impugnabili in qualsiasi momento, perfino da chi ha votato a favore. Viceversa le delibere annullabili possono essere impugnate solo entro trenta giorni da quando il condomino ne è venuto a conoscenza, e solo dagli assenti che non hanno delegato o dai dissenzienti in assemblea (a cui sono equiparati, dalla giurisprudenza, gli astenuti).
Vi è inoltre una maggiore rigidità sulle decisioni circa le destinazioni d'uso dei beni condominiali a proprietà collettiva o privata.
Condomini inadempienti
Fino ad oggi, ciascuno dei proprietari poteva essere costretto a pagare quanto dovuto dall'intero condominio o anche da uno solo dei vicini di casa. Quindi, gli avvocati del creditore tendevano a chiamare in causa il condòmino più benestante o quello più influenzabile per avere la sicurezza di incassare il debito.
D’ora in poi i creditori del condominio non potranno più rifarsi indifferentemente sul patrimonio del condòmino moroso o su quello di qualunque altro condòmino, anche in regola con i pagamenti. Dovranno, infatti, prima procedere all'esecuzione forzata del solo individuo che non ha pagato: i beni dei condòmini in regola sono al riparo almeno finché quelli di chi non ha pagato sono sufficienti a soddisfare le pretese dei creditori stessi. L'inquilino diviene responsabile direttamente delle spese non pagate rispetto al condominio (oggi è solo il proprietario a doverne rispondere, per poi rifarsi contro l'inquilino stesso). Non solo, assume, al posto del locatore, il diritto di voto per quanto riguarda l'ordinaria amministrazione, salvo patto contrario contenuto nel contratto di locazione.
L'acquirente di un appartamento può liberarsi dal vincolo di solidarietà per i debiti condominiali maturati dal venditore fino a due anni precedenti comunicando all’amministratore copia del rogito.
Scale: spese di manutenzione e costruzione
Le spese di manutenzione e ricostruzione delle scale dovranno essere sostenute anche da chi detiene “ locali che costituiscono corpo di fabbrica autonomo rispetto all'edificio principale” (per esempio i box in cortile, anche se rappresentano l'unica proprietà del condomino).
L’amministratore ha il divieto di trattenere la documentazione del condominio, in attesa di risolvere le proprie pendenze; non può ‘prorogare’ all'infinito per mancanza di una nuova nomina; deve fissare i costi del "passaggio di mano". Può essere revocato se: rifiuta di convocare l'assemblea per la nomina del nuovo amministratore, fa confusionetra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale o di altri palazzi, non riscuote forzosamente le somme non controlla la sicurezza degli impianti ese non mette in mora i condomini inadempienti dopo trenta giorni da quando il credito è divenuto esigibile e non fa causa entro tre mesi, rischia di dover pagare di tasca sua. Ha diritto e dovere di tenere aggiornata l'anagrafe con i nomi dei proprietari, i dati catastali degli immobili e la documentazione di sicurezza, potendo perfino citare in giudizio chi non collabora.
Nel Conto Corrente Condominiale del Condominio devono essere identificate modalità di verifica e di presa di visione di tutta la documentazione da parte di ogni condòmino, che potrà ottenere, pagandole, fotocopie con attestazione di conformità all'originale.
È sancito per la prima volta nel Codice civile il ruolo del consiglio di condominio, nominato quando gli appartamenti sono più di nove e composto da almeno tre condomini, che ha funzioni consultive, di controllo e di sostituzione dell'amministratore, quando manca.
Il Ddl dà la facoltà di imporre una polizza di responsabilità civile e una garanzia fidejussoria, ma solo con la maggioranza. Oggi invece nulla vieta di chiederla anche con meno voti.
Relazione annuale e rendiconto
Il rendiconto deve prevedere una relazione scritta sull'andamento dell'anno, deve essere fatta per cassa «e» per competenza e devono essere annotati in ordine cronologico i singoli movimenti; una sola colonna per le entrate, e tante colonne per ogni voce di spesa
Viene curata la compilazione e il passaggio di mano dei registri condominiali. Il verbale va scritto, riletto e controfirmato in corso d'assemblea. Si possono limitare i prelievi dell’amministratore dal conto condominiale, imponendo la contro-firma di un condòmino delegato.